LawforAll

advocatemmmohan

My photo
since 1985 practicing as advocate in both civil & criminal laws

WELCOME TO LEGAL WORLD

WELCOME TO MY LEGAL WORLD - SHARE THE KNOWLEDGE

Friday, September 20, 2019

Suit for Specific Performance - short delay can not be considered as the party is not ready and willing to perform his contract and also simply he admitted that the costs of land at Rs.10 lakhs cannot give an asumption that the agreement is for low and english law is not applicable to India case as mere delay is not fatal to the case when it is filed within the stipulated period of limitation = the High Court was also incorrect in putting a short delay in filing the Suit against the plaintiff to state that he was not ready and willing. In India, it is well settled that the rule of equity that exists in England, does not apply, and so long as a Suit for specific performance is filed within the period of limitation, delay cannot be put against the plaintiff ; mere delay cannot be a ground for refusing the said relief, for the statute prescribes the period of limitation. If the suit is in time, delay is sanctioned by law; if it is beyond time, the suit will be dismissed as barred by time; in either case, no question of equity arises.- The High Court also went into error in stating that the value of the property was Rs.10 lakhs at the time of the sale agreement. PW-1 in his cross examination admitted that it was Rs.10 lakhs on the date when PW1 was cross-examined. The value of the property on the date of the sale agreement was only Rs.6 lakhs, and it was open for the parties to negotiate the said price upwards or downwards, which was what the parties did in the facts of the present case. Nothing can, therefore, be derived from the erroneous assumption that a valuable property had been sold at a throwaway price.

� REPORTABLE�
IN THE SUPREME COURT OF INDIA
CIVIL APPELLATE JURISDICTION
CIVIL APPEAL NO. 2420 OF 2018
R LAKSHMIKANTHAM                               Appellant(s)
VERSUS
DEVARAJI                                       Respondent(s)
J U D G M E N T
R. F. NARIMAN, J.
In   the   present   appeal,   despite   service   of   notice,
nobody appears for the respondent.   We have heard Dr. (Ms.)
Pooja Jha, learned counsel appearing for the appellant.
The   High   Court,   in   the   present   appeal,   has,   by   the
impugned judgment dated 03.02.2017, set aside the concurrent
judgments of the Courts below, and allowed the appeal of the
erstwhile   defendant,   who   is   the   respondent   before   us,   and
hence,   set   aside   the   decree   for   specific   performance   that
was passed in the plaintiff�s favour.
By   an   agreement   to   sell   dated   22.09.2002,   the   suit-
property was to be sold for a sum of Rs.3,65,000/-.  Certain
clauses   of   the   agreement   are   important   and   are   set   out
hereinbelow:
�1.   The   sale   price   of   the   property   mentioned   in   the
schedule   hereunder   shall   be   Rs.3,65,000/-(Rupees
Three Lakhs and Sixty Five Thousand only).
1

CIVIL APPEAL NO. 2420 OF 2018
2. The   party   of   the   second   part   has   paid   a   sum   of
Rs.5,000/-(Rupees   Five   Thousand   only)   towards
advance   by   cash   and   the   party   of   the   first   part
hereby   admit   and   acknowledge   the   receipt   of   the
same.
3. The   balance   sale   consideration   shall   be   paid   by
the   party   of   the   second   part   to   the   party   of   the
first   part   within   three   months   from   today.     The
party   of   the   first   part   agrees   to   execute   sale
deed   on   the   day   on   which   the   balance   sale
consideration is paid.
4. The party of the second part agrees to pay part of
the sale consideration of Rs.60,000/-(Rupees Sixty
Thousand   only)   to   the   party   of   the   first   on   or
before 10 th
 day of October.
5. The   party   of   the   first   part   had   handed   over   the
original   title   documents   to   the   mortgagee   and   the
party   of   the   second   part   shall   settle   the   loan,
receive   the   documents   from   the   mortgagee   and   keep
the same in his custody.
��������������������������������
�������������������������������.
8. If   there   is   no   encumbrance   to   the   schedule
property and  when the  party of  the second  part is
willing to pay the balance sale consideration, the
party   of   the   first   shall   execute   sale   deed   in
favour   of   the   party   of   the   second   part   or   her
nominee.     If   the   party   of   the   first   part   refuses
to do so, the party of the second part is entitled
to take legal action.�
It   is   stated   that   at   the   time   of   the   sale   agreement,
the suit property was worth roughly a sum of Rs.6 lakhs, but
the parties finally agreed and the defendant, in particular,
agreed to sell the aforesaid property for Rs.3.65 lakhs.   A
perusal   of   the   agreement   to   sell   would   show   that   though
clause   3   requires   that   the   balance   sale   consideration   will
be   paid   within   three   months   from   the   date   of   the   agreement
2

CIVIL APPEAL NO. 2420 OF 2018
and   that   the   seller   will   execute   the   sale   deed   on   the   date
on which balance sale consideration was paid yet, clauses 5
and   8   clearly   show   that   the   original   title   deeds   which   are
with   the   mortgagee   had   yet   to   be   handed   over   and   the
mortgage   had   yet   to   be   redeemed.     It   is   only   when   this   is
done   that   clause   3   would   kick   in,   showing   that   the   time   of
three months is obviously not of essence.
Soon   after   the   agreement,   the   plaintiff   sent   a
registered letter dated 18.12.2002 to the present address of
the   defendant   reminding   the   defendant   that   Rs.5000/-   had
been   received   on   the   date   of   signing   the   agreement   and
Rs.60,000/-  had been  received on  14.10.2002.    Despite this,
the   original   title   documents   were   not   obtained   from   the
mortgagee   and   hence   the   mortgage   could   not   be   discharged.
The   letter   then   goes   on   to   state   that   repeated   calls   were
made and that the plaintiff is ready with the balance money,
and   that   the   defendant   should   come   forward   immediately   to
discharge   the   mortgage,   get   all   documents   from   the
mortgagee, and register the sale deed.  This registered A.D.
letter was returned to the sender stating that the addressee
did   not   receive   the   same   for   the   past   one   week.     The   same
was the fate of another legal notice on the very next date,
i.e.,     19.12.2002.     Finally,   on   07.07.2003,   the   plaintiff
sent a legal notice referring to the earlier legal notice of
19.12.2002   and   called   upon   the   defendant   to   immediately
comply   with   the   terms   of   the   agreement.     To   this   notice,
3

CIVIL APPEAL NO. 2420 OF 2018
which   was   admittedly   received   by   the   defendant   at   the   very
same   address,   no   reply   was   given.     Thereafter,   the   present
suit for specific performance was filed by the plaintiff in
February, 2005.
Given   these   facts,   the   trial   Court,   by   its   judgment
dated   12.09.2008,   held   that   the   suit   agreement   was   proved
and   that   three   notices   sent   by   the   plaintiff   were   also
proved, it being clear that the defendant was attempting to
wriggle out of his obligations under the agreement.   Though
the   suit   was   filed   belatedly,   the   trial   Court   felt   that   as
the   defendant   did   not   furnish   the   address   of   his   mortgagee
or   take   steps   to   clear   the   mortgage,   it   was   clear   that   the
defendant   was   attempting   to   wriggle   out   of   the   agreement.
Further,   the   plaintiff�s   readiness   and   willingness   was
proved   by   the   fact   that   he   has   necessary   funds   as   on   the
date of the agreement, and thereafter, as was stated by him
in   his   letter   dated   18.12.2002.     This   being   the   case,   the
Court   ordered   specific   performance   as   the   balance   sale
consideration   had   already   been   deposited   into   the   Court   on
the   date   of   the   filing   of   the   Suit.     The   first   appeal   from
the   aforesaid   judgment   was     dismissed   on   20.12.2010   by   the
Principal   District   Judge.     The   District   Judge   found
concurrently for the plaintiff on all the points argued and
hence dismissed the first appeal.
By   the   impugned   judgment,   the   High   Court   reversed   the
concurrent   judgments   and   held,   on   a   construction   of   the
4

CIVIL APPEAL NO. 2420 OF 2018
agreement,   that   since   only   three   months   were   given   to
complete the sale transaction, time was of essence.  It also
went   on   to   hold   that   the   two   letters   dated   18.12.2002   and
19.12.2002   could   not   have   been   said   to   have   been   served   on
the   defendant   and   hence   were   not   proved.     The   High   court
recorded   the   defendant�s   advocate�s   statement   that   it   was
not   going   into   other   aspects   except   that   plaintiff   was   not
ready  and willing  throughout to  perform the  sale agreement.
Despite this, the High Court held that since the Suit itself
was   filed   belatedly,   it   would   not   be   enough   for   the
plaintiff to show that he had the necessary funds.  It would
also   have   been   necessary   for   him   to   show   that   he   was
otherwise ready and willing throughout, which cannot be said
to   be   correct   considering   that   there   was   a   long   time   gap
between   22.09.2002   and   07.07.2003   inasmuch   as   the
intermediate   letters/notices   were   not   proved.     The   High
Court also further stated that the property value was Rs.10
lakhs on the date of the sale agreement, though this was not
proved   by   the   defendant,   and   then   went   on   to   state   that
since   readiness   and   willingness   had   to   be   held   against   the
Plaintiff,   and   since   the   Suit   itself   was   belated,   specific
performance cannot be granted on the facts of this case and,
as   stated   earlier,   reversed   the   concurrent   findings   of   the
Courts below.
We have heard learned counsel for the appellant. 
The   High   Court   has,   in   the   second   appeal,   obviously
5

CIVIL APPEAL NO. 2420 OF 2018
gone wrong on a number of counts.   First, to hold that time
was   of   essence   in   the   agreement,   is   wholly   incorrect.
Clause   3   has   to   be   read   along   with   clauses   5   and   8,   which
clearly show that in the nature of reciprocal promises, the
promise   made   by   the   seller   in   clause   5   has   to   be   performed
first,   viz.,   that   the   title   documents   have   to   be   obtained
from   the   mortgagee   after   the   mortgage   is   cleared.     It   is
only   then   that   the   consideration   above   Rs.70,000/-,   being
the   balance   consideration   for   the   sale,   has   to   be   paid.
Secondly, the High court is wholly incorrect in stating that
the two letters of 18.12.2002 and 19.12.2002 cannot be said
to   have   been   proved.         Both   the   letters   were   registered
A.D.   letters   sent   to   the   very   address   of   the   defendant,
which   the   defendant   states   is   the   address   on   which   it
received   the   legal   notice   dated   07.07.2003.     Further,   the
moment the registered letter once sent is returned with the
remarks   mentioned   hereinabove,   it   shall   be   deemed   to   have
been   served   on   the   defendant   on   the   address   so   stated,
unless   the   contrary   is   proved.     The   defendant   did   not   come
forward   with   anything   to   show   that   this   was   not   the   proper
address.   In fact, that this is the proper address is shown
by   the   fact   that   he   acknowledged   the   receipt   of   the   legal
notice dated 07.07.2003 on this very address. 
The   High   Court   order   is   not   correct   in   stating   that
readiness   and   willingness   cannot   be   inferred   because   the
letters dated 18.12.2002 and 19.12.2002 had not been sent to
6

CIVIL APPEAL NO. 2420 OF 2018
the   defendant.     The   High   Court   also   erred   in   holding   that
despite  having the  necessary funds,  the plaintiff  could not
be   said   to   be   ready   and   willing.     In   the   aforesaid
circumstances,  the High  Court was  also incorrect  in putting
a   short   delay   in   filing   the   Suit   against   the   plaintiff   to
state   that   he   was   not   ready   and   willing.     In   India,   it   is
well settled that the rule of equity that exists in England,
does   not   apply,   and   so   long   as   a   Suit   for   specific
performance  is filed  within the  period of  limitation, delay
cannot   be   put   against   the   plaintiff   �   See   Mademsetty
Satyanarayana   v.   G. Yelloji Rao and others   AIR 1965 Supreme
Court 1405 (paragraph 7) which reads as under:
      �(7)   Mr.   Lakshmaiah   cited   a   long   catena   of
English   decisoins   to   define   the   scope   of   a   Court�s
discretion.     Before   referring   to   them,   it   is
necessary to know the fundamental differnece between
the two systems-English and Indian-qua the relief of
specific   performance.     In   England   the   relief   of
specific   performance   pertains   to   the   domain   of
equity;   in   India,   to   that   of   statutory   law.     In
England   there   is   no   period   of   limitation   for
instituting   a   suit   for   the   said   relief   and,
therefore,   mere   delay   �   the   time   lag   depending   upon
circumstances   �   may   itself   be   sufficient   to   refuse
the   relief;   but,   in   India   mere   delay   cannot   be   a
ground for refusing the said relief, for the statute
prescribes the period of limitation.   If the suit is
in time, delay is sanctioned by law; if it is beyond
time,   the   suit   will   be   dismissed   as   barred   by   time;
in either case, no question of equity arises.
The   High   Court   also   went   into   error   in   stating   that
the value of the property was Rs.10 lakhs at the time of the
sale agreement.  PW-1 in his cross examination admitted that
it was Rs.10 lakhs on the date when PW1 was cross-examined.
7

CIVIL APPEAL NO. 2420 OF 2018
The value of the property on the date of the sale agreement
was   only   Rs.6   lakhs,   and   it   was   open   for   the   parties   to
negotiate   the   said   price   upwards   or   downwards,   which   was
what   the   parties   did   in   the   facts   of   the   present   case.
Nothing   can,   therefore,   be   derived   from   the   erroneous
assumption   that   a   valuable   property   had   been   sold   at   a
throwaway price.  
For   all   these   reasons,   therefore,   we   allow   the   appeal
and   set   aside   the   judgment   of   the   High   Court   and   restore
that of the Courts below. 
�����������������������., J.
[  R. F. NARIMAN ]
�����������������������., J.
[ SURYA KANT ]
New Delhi;
July 10, 2019.
8

CIVIL APPEAL NO. 2420 OF 2018
ITEM NO.3               COURT NO.5               SECTION XII
               S U P R E M E  C O U R T  O F  I N D I A
                       RECORD OF PROCEEDINGS
Civil Appeal No. 2420/2018
R LAKSHMIKANTHAM                                   Appellant(s)
                                VERSUS
DEVARAJI                                           Respondent(s)
(With IA No.33080/2018-APPLICATION FOR EARLY HEARING)

Date : 10-07-2019 This matter was called on for hearing today.
CORAM :
         HON'BLE MR. JUSTICE ROHINTON FALI NARIMAN
         HON'BLE MR. JUSTICE SURYA KANT
For Appellant(s)
Dr. Pooja Jha, Adv.
Dr. R. Prakash, Adv.
Ms. Nandita Jha, Adv.
Mr. Vishwa Pal Singh, AOR
                 
For Respondent(s)
                   
          UPON hearing the counsel the Court made the following
                             O R D E R
The   appeal   is   allowed   in   terms   of   the   signed
reportable judgment.
Pending application stands disposed of.
(NIDHI AHUJA)                   (RENU DIWAN)
   COURT MASTER (SH)             ASSISTANT  REGISTRAR
[Signed reportable judgment is placed on the file.]